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全國戶籍大松綁!去哪買房比較穩?
作者 : 葉問 2019-12-28 07:55 3816 10

核心提示:當決策層決心放棄一碗水端平、各區域均衡發展的想法,而集中力量建設幾個超級城市群之后,戶籍政策的松綁早就在意料之中!

各位菜友大家早上好!我是菜鳥理財特聘的房產投資導師:業問。

又到了周六嘮嗑的時候了!這周要聊的話題還挺多的,不繞彎子,直接開始!

01 

這周最重磅的政策,莫過于下面這個:

這份文件的核心要點,其實就是兩句話:

“首次構建了促進勞動力和人才社會性流動的政策體系框架”。

“全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制,全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。”

消息一出,各路人馬都沸騰了!

一方面,這是在中國歷史上沿襲千年的戶籍制度,第一次從最高決策的層面進行部分廢除,意義實在重大,影響著實深遠。

另一方面,樓市的各路利益相關者,則開始了又一輪“國家又出利好,XX永遠漲”的解讀。

但業問要說啊,你們這幫唯恐樓市不暴漲的人啊,該清醒一點了。

首先,幾乎所有人都已經明白了:超級城市群,才是中國未來城市化發展的終極形態。

那么,有潛力成為超級城市群的區域,到底會有多少呢?

現在能確定的,有且僅有三個區域:京津冀、長三角、粵港澳大灣區。其中百分百一定會發展成型的,就是長三角和粵港澳大灣區。

在超級城市群之外,部分二線省會城市可能還有機會,但除此之外的絕大多數城市,基本都是被虹吸的對象。

別以為你在一座人口300-500萬的城市,買房就一定能穩賺不賠。

人往高處走,水才會往低處流,現代日本社會那種人口都集中在幾個大城市群里,村落和小城鎮逐漸衰敗的景象,一定會在我們這代人的有生之年看到。

你可能會說,不是所有人都會想去超級城市群當社畜啊,總會有人愿意待在二三四線城市繼續生活啊。

再說了,我國的城鎮化不是還有大量的空間么?放開戶籍之后,人口還是會凈流入啊,樓市怎么可能會跌?

是的,部分二三四線城市的人口可能會受益于戶籍政策的開放,而繼續凈流入狀態,但從上一輪樓市板塊輪動的經驗,業問需要給各位圈一下重點:

一座城市的房價的基本面,毫無疑問是由當地的需求決定的,但一座城市房價的增長空間,百分百是由少數購買力強的人群決定的。

你還真以為,深圳原關內區域動輒10萬起步的房價,真是靠深圳人自己撐起來的?

所以你明白,為啥浙江溫州會在這周宣布優秀本科生可以享受7折購房、3折租房的政策么?

因為只靠一個簡單的零門檻落戶,已經沒辦法阻止超級城市群對人口的虹吸效應了,不拿點真金白銀來留住人才和購買力的話,城市的前景只會更加黯淡。

02 

看到這里,你可能會說:

那還等啥,趕緊去你說的這幾個區域買房去啊!再不買,可能就永遠上不了車了?

或者是類似下面這樣“最后一次盛宴”的判斷:

但其實呢,業問還是之前那個判斷:在上面沒有放開信貸領域的管控之前,什么暴漲、什么盛宴,都是缺乏前提條件的,根本發動不起來。

在戶籍、人才、限購、限售政策上進行調整和放松,都只會部分改善樓市的現狀,能決定樓市未來到底是沖高還是繼續盤整的,只能是信貸政策。

這一輪樓市的調整雖然已經到了末期,但未來的節奏,業問可以基本肯定是“鈍刀子割肉”。

已經放松的有充足購買力和資金支撐的城市,一定會穩住節奏,避免觸犯“房住不炒”的定調。

已經放松的有一定購買力和資金支撐的城市,則會在這次的戶籍政策放開之后,面臨主流購房人群和主力購房資金流失的風險,除非自身的實力足夠硬。

還沒放松的但又已經被這一連串政策打亂節奏而心慌慌的城市,除非自己身處超級城市群之內,不然接下來不管怎么操作,樓市大概率會平緩向下,讓價格充分回歸其價值。

不會有什么最后的盛宴,如今還在提這個的,不是壞,而是蠢。

不會有什么全局性的泡沫破滅,指望靠這個買上房的,不是蠢,而是壞。

03 

說了這么多,接下來該去哪里買呢?

業問直接給結論吧:

1. 相比人口規模和產業方向仍在糾結的京津冀,目前完全可以肯定的超級城市群的第一梯隊,有且僅有長三角和粵港澳大灣區。

現在有實力有房票的,可以抓緊在這兩個區域的核心城市,也就是上海、廣州、深圳布局一下。

2. 買不起上海、廣州、深圳?其實也不要緊,中國的人口、土地和產業結構,也可以支撐在超級城市群外再發展一些區域性的中心城市。

所以,現在沒那么多實力,有房票或者可以快速搞定房票的,可以抓緊少數有潛力的二線城市布局一下。

哪些二線城市有足夠的潛力?

其實完全數得過來:杭州、南京、天津、合肥、寧波、西安、成都、重慶、武漢、鄭州、佛山、東莞、珠海、長沙、蘇州、沈陽、大連……

除此之外的那些,業問不是說就徹底沒戲了,但至少需要辯證看待。

3. 買不起上海、廣州、深圳但又不想去長三角、大灣區之外的二線及以下城市的,可以重點考慮“環滬”、“環廣”、“臨深”的房子。

從日本的經驗來看,伴隨著人口、產業和資源的高度集中,超級城市群的體量和價值溢出,只是早晚的事。

另外,在這次的文件中,還有一句話并沒有被太多人注意到:

“優化行政區劃設置,以中心城市和城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展格局,拓寬城市間流動空間。”

用大白話來解釋,就是高層已經承認了,既然做大做強超級城市群已是明確的戰略方向,那么接下來,只要超級城市群的這幾座中心城市需要,完全可以對超級城市群的行政區劃進行優化,給中心城市更多的綜合承載空間。

這話給目前土地面積已經很大的上海人和廣州人聽了,可能基本沒啥反應,但要讓深圳人聽到了,估計就直接打開灣區地圖畫圈圈了……

在上面這3點結論之外,業問最后再多啰嗦幾句:

戶籍都已經放開了,明年各個限購城市的松綁幾乎已經沒有啥風向上的問題了,所以建議各位可以開始先把市場動態關注起來。

邏輯還是之前強調過的,盯住目前還在限購的城市和區域,別去非限購區撒幣了,不值得。

但是,千萬千萬別再指望短線爆炒了,心態和預期一定要調整好。

我們短期內,確實無法根治中國經濟對房地產的依賴程度,但上面現在需要的是房地產的長期穩健發展,以時間換空間。

你要是想快進快出搞得市場上雞飛狗跳,給地方上和決策層添堵的話,那……

業問勸你還是想開點吧……

今天就先聊到這里,有啥需要具體分析的,然后再添加我的微信(cnlchouse)詳細聊一聊。

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