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樓市放松潮來襲,抓準入市時機就看這2點!
作者 : 業問 2019-12-21 07:55 2573 5

核心提示:我們正處于一個存量博弈的新時代,樓市也是一樣。

各位菜友大家早上好!我是菜鳥理財特聘的房產投資導師:業問。

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在之前的文章中,業問跟大家提到了樓市“緊箍咒”在逐步放松的一些信號,也結合其他原因,給出了“未來半年或一年以后,很多城市的房價會再次上漲”的判斷。

業問也知道,很多人都想問:樓市放松潮是不是真的來了?接下來還有哪些城市會陸續放開?想要抓準入市信號該怎么做?

今天,我就跟大家好好聊聊這幾個問題。

1

從2019年下半年開始,就有多個城市陸續有樓市松綁的跡象,但總體上還是非常謹慎的。

但就在年末的會議上做出了“全面落實因城施策”的指令前后,大灣區的松綁政策則扎堆式出現:

11月06日,大灣區放開港澳居民購房政策。

11月08日,江門放開人才限購。

11月11日,深圳取消豪宅稅。

11月29日,佛山對“人才”放開限購。

12月02日,深汕特別合作區商品房全面解凍。

12月04日,佛山人才購房新政細則出臺。

12月12日,深圳取消商務公寓“只租不售”。

12月13日,廣州南沙對“人才”放開限購。

12月17日,廣州花都對“人才”放開限購。

12月20日,廣州黃埔對“人才”放開限購。

不管你信不信,樓市放松潮真的已經來了,大灣區再次充當了急先鋒。

而急先鋒里面的急先鋒,就是當紅炸子雞深圳。

11月份,深圳二手房量價齊升,成交量創下了近3年的新高,價格環比上升1.7%。

市場火熱之后,熱錢和炒家開始進場,所以像“控盤漲價”這種見怪不怪的“亂象”也隨之出現了。

只不過,這次地方很快對這一情況進行了遏制。

除了被公開警告的鳳凰里、恒裕濱城等樓盤之外,深圳住建局甚至都直接發布了對二手房年漲幅5%的“綜合指標”。

對于這個搞法,業問想說的是,這波炒家們太沒有ZZ覺悟了。

地方上雖然出于各種壓力放松了樓市,但上頭“房住不炒”的精神還在呢,你們悶聲發大財就算了,現在這鬧得滿城風雨的,搞得地方上很難辦啊……

畢竟,在之前的文件里,深圳對于放松后樓市行情的定調可是“報價趨于理性”、“價格漲幅有限”,現在這樣明擺著抬杠,讓地方上面子往哪放?

至于已經放松了有一段時間的佛山,成交量確實有了大幅提升。

數據顯示,政策出臺前一個周末(11月22日—11月24日),佛山全市商品房合計成交了1953套;

而政策出臺后一個周末(11月29日~12月1日),佛山五區商品房合計成交了2887套,接近1000套的增量。

當然,佛山也不是全境利好。

放松之前,購買力只能去非限購區買,放松之后,非限購區的關注度就直接下滑了。

廣州這邊看到佛山放松了,心想可不能讓佛山把人和錢都吸走了,趕緊拿南沙和花都擺了個頭陣,昨天黃埔也跟上了節奏。

為啥大灣區都在爭相放松樓市?答案很簡單:存量時代,抓緊搶錢啊!再不放松,以后想搶都搶不到了!

畢竟現在能持幣入市的多數是剛需或者剛需改善族,這部分的流量和資金是有限的,先到先得,所以誰先憋不住誰就要先放松。

從客觀數據來看,已經放松了的南沙和花都,市場的表現已經不如早一波放松的佛山那么火爆了。

昨天黃埔也宣布跟進了之后,很多人又開始擔心佛山和增城、從化這兩本就不限購的區域了。

佛山會想,說好的廣佛同城,我這才放松了幾周,你廣州就連著三個區跟我搶流量,啥意思?

增城、從化會想,都是大廣州的,南沙花都放松就算了,黃埔這在全國百強區里面能擠進前十的也玩這一套,還讓不讓我賣樓了?

2

現在可以肯定的是,在大灣區打響“因城施策”的頭炮之后,全國其他城市和區域也將陸續跟進,逐步放松限購

放松之后,原本限購的區域的樓市基本上都可以走出筑底回升的行情。

但如果你很擔心“如果現在不趕緊買,以后就買不起了”,其實也沒多大必要,好戲還在后頭!

業問之前也說了,放松后雖然難免會有補漲,但漲幅究竟能有多高,能持續多久,這完全要看當地的競爭力到底如何。

看到這里,你可能會問:既然你說下一波放松潮在所難免,那么最有可能接棒的會是哪里呢?

業問也不跟大家墨跡,直接給個預測吧:

我認為下一波會跟進的是華中、西南和東北,具體就是武漢、重慶+成都,以及東三省的限購城市。

業問給出這份名單的理由也不難理解:

一種情況是:當地財政收入在下滑,財政支出又在上漲。特別是,在對土地財政依賴程度比較嚴重的情況下,土地財政收入又大幅下降。比如重慶:

今年1—10月,重慶市一般公共預算收入完成1821.2億元,下降5.5%;一般公共預算支出完成3751.4億元,增長5.4%。

重慶的土地出讓金收入(政府性基金收入)在全國是排在前面的,土地財政依賴程度很高。但今年1—10月,它的這項收入完成1373.4億元,下降了22.3%。

所以財政日子過得越來越緊,而以前靠的大頭“土地財政”也越來越靠不上了,所以就需要夜壺來拉一把了。

更不用說財政收入增速全國墊底、財政缺口持續加大,人口還一直在流失的東北三省了。

今年1—10月,吉林省和遼寧省的財政收入分別為943.07億元、2297.1億元,財政支出分別為2926.86億元、4190.3億元,財政缺口分別高達1983.79億元、1893.2億元。

黑龍江省今年上半年的財政缺口也有1788.8億元,這一年還沒過完,三省財政缺口合計就有5665.79億元了。

地方上日子過得如此艱難,人口還大量地往外流,對于這些本身就沒什么吸引力的城市來說,放松限購就是它們能抓住的救命稻草。

再一種情況是因為當地的落戶搶人的計劃沒有取得明顯的成效,比如武漢和成都這兩個較早開始搶人的城市。

2018年武漢市、成都市的戶籍總人口比上年分別增加30.08、40.72萬人,而晚來者西安的搶人成績卻遠高于此,達到73萬。

在現在的經濟環境下,搶人的重要性到底有多高,這個不用業問我多說,大家心里應該也都有數了。

值得一提的是,在即將到來的這輪放松潮中,北京和上海這兩座一線城市強化調控的決心目前來看仍然是難以動搖的

北京目前有調整土地供應結構的舉措,人口也一直處在凈流出的狀態,短期內看不到放松政策的可能性。

至于魔都,從上個月的數據來看,目前的樓市表現還是挺不錯的,暫時也沒有進一步放松的必要。

3

最后一個問題,怎樣才能準確把握下一輪樓市的機遇呢?

在這里,業問提醒大家關注兩個信號:

一來,要留意信貸政策的變動

信貸政策是樓市“大行情”啟動的必要條件,但在“房住不炒”的基調下,很難指望會對樓市再來一輪天量的刺激,調整自己的入市節奏和心態,非常重要。

大刺激不會有,但小幅度的微操是一定會有的。

央行上個月公布的5年期LPR利率,已經小幅下調了5個基點,而就在前幾天,央行操作的14天逆回購,利率相比之前也有小幅度下調。

接下來,如果5年期LPR繼續下調的話,就相當于釋放出了樓市政策進一步微調的信號;如果沒下調的話,那信貸政策就還是偏中性。

二來,要留意限購區限購政策的變動

原因很簡單,我們正處于一個存量博弈的新時代,樓市也是一樣。

目前,國家集中精力建設幾個核心城市群的戰略已定,接下來值得買的幾乎都是現在的限購城市和區域。

所以,一旦松動的信號釋放了出來,就必須盡快做出判斷,然后決定是否下手。

當然,如果你不知道該如何判斷相關的信號,或者想了解最新的樓市研判結論,可以添加我的微信cnlchouse,入群詳細交流。

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