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6年賺6倍,躺賺收租新思路!
作者 : 菜基 2019-12-18 07:25 4083 8

大家早上好,我是日日夜夜帶你們潛心“搞”基的菜基!

最近,公司有位同事因為父親要來廣州長住療養,所以必須換個大一點的房子。

精挑細選之后,同事找了個市中心的房子,樓下100米就是公園,離家不遠就有中醫院,方便又宜居。

一線城市、中心地段、生活便利,房租肯定便宜不到哪去。

大概50平的一室一廳,每月3400元,而這一片的房價在4萬以上,菜基默默算了下(房價按4萬算):

房租收益率=年租金/房價=3400×12/(40000×50)=2.04%,和很多機構給出的一線城市平均房租收益率的水準基本一致。

這還是在房價稍微還夠得著的廣州,要放在均價已經逆天的深圳,這平均房租收益率能不能超過1%都是個問題。

在“房住不炒”的大背景下,一線城市的房產有點像高分紅的藍籌股,房租對應的是上市公司每年的分紅。

預期未來房價的上漲,對應的就是藍籌股未來股價的上漲

那上市公司里面有沒有收租的好生意,可以實現穩健的盈利呢?

還真有! 

寫到這里,大家不妨先猜下,中國內地租金最貴的地方是哪里呢?

答案是上海浦東的機場免稅店。

根據上海機場披露的公告,中國國旅2019年一季度租用上海浦東機場的T2航站樓免稅店的租金如下:

每平方米一個季度租金22.1萬元,是租金哦,不是售價,還有比這更貴的租金嗎?

簡直是一本萬利的絕佳生意啊!

一、機場盈利模式

說到這里,大家是不是瞬間對機場感興趣了?

菜基今天就來給大家好好聊一下機場行業到底是怎么賺錢的。

機場盈利主要來自兩個方面:

1、航空性收入,也就是機場中轉旅客、貨物、飛機收取的過路費。

2、非航空性收入,如果把機場的航站樓理解為一個商場,那么這個商場帶來的收入就是機場的非航空收入,主要是廣告、餐飲、免稅等。

1、航空性收入

航空性收入指的是和民航飛行相關的業務,如飛機起降費、停場費、旅客服務費等,這些費用是由政府指導定價的,市場化程度不高。

所以,這塊收入增長空間有限,利潤比較低,增速也比較慢,機場純粹賺個辛苦錢。

菜基這么說也不是沒根據的,大家可以看下白云機場、上海機場2019年上半年航空性收入情況:

可以看到,兩個機場的航空性收入占比都不到一半,上海機場占比更低一些,只有三分之一多一點。

航空性收入的增速也比較低,兩家機場都不到5%。

也就是說,如果只把機場看做單純的公共基礎設施的話,投資價值有限,機場之所以能賺錢,值得我們關注,主要是看它的非航空性收入。

2、非航空性收入

去過機場的都知道,稍微像樣一點的機場航站樓,本身就是一個大型商場,吃喝玩樂一應俱全。

而如果你的城市有國際機場,那就可以開設免稅店,而免稅店給機場帶來的收入占據了機場非航空性收入的大頭。

繼續用數據說話,我們來看下白云機場、上海機場2019年上半年非航空性收入情況:

可以看到,這兩家機場非航空性收入占比均超過一半,同時非航空性收入還處于高速增長的狀態。

從這個角度上來看,你甚至可以把機場看做是消費股。

前面我們提到免稅店付給機場的租金很貴,但是未來還會更貴,這又該怎么理解呢?

其實也不是機場亂要價,也不是人家國旅愛當冤大頭。

因為免稅店付給機場的租金是和店面的銷售額掛鉤的,也就是說,租金收多收少,都是看單店的銷售業績來看的。

這里菜基也請大家注意,這里不是按利潤分成,而是按銷售額分成哦!

菜基看了下免稅店給白云機場和上海機場的分成比例,都在40%左右。

這是啥概念?免稅店每賣100塊的東西,就要上交給機場40塊,這不就是現代版的地主和佃農嘛!免稅店賣的商品越多,上交給機場的分成也越多。

既然機場的非航空性收入主要來自免稅店,那免稅店未來的發展如何呢?

貝恩咨詢數據顯示,2018年中國人在境外奢飾品消費達到接近5000億元人民幣,其中通過免稅渠道購買約1800億元人民幣,而中國境內免稅銷售額只有395億元,未來免稅渠道消費回歸境內的空間超過千億。

二、我們怎么投資機場?

好了好了,既然是個這么賺錢的好生意,接下來你一定要問,怎樣才能分一杯羹呢?

在A股上市公司中,有三只機場股,分別是上海機場、白云機場和深圳機場。

深圳機場投資價值低一些,因為深圳機場營業收入目前主要還是以航空性收入為主,航空性收入占比達到了84%,賺的還是辛苦錢。

(深圳機場)

機場龍頭上海機場在最近6年的時間漲了6倍多,未來依然有較高的投資價值。

至于白云機場,前面已經提到了,它的免稅店收入也處于高速發展當中。

說這么多,不是讓大家直接去買機場股,因為直接去買股票的風險是比較高的。

比如白云機場在2019年10月11日股價達到今年最高的23.69元/股,截止12月16日,兩個月左右的時間,下跌了23.85%。

菜基建議大家通過基金間接投資機場股,比如易方達中小盤(110011)就長期持有較高比例的上海機場(基金占比8.03%)白云機場(基金占比6.46%),易方達中小盤基金也是上海機場、白云機場的前10大流通股東。

只看機場也還不夠,畢竟還要靠總體的歷史業績說話。

在這一點上,易方達中小盤基金也是非常優秀的: 

至于怎么投比較合適?

菜基之前說過,應該重點看一下基金持倉股的估值情況。

在計算了易方達中小盤的前10大持倉股的估值以后,菜基得出的結論也很簡單,這些股票的估值目前不算便宜,大家還是用定投的方式投資比較穩妥。

今天就聊到這,還有啥問題,我們留言區見!

最后菜基再打一個小廣告:

如果大家對基金年度會員或者基金訓練營感興趣的話,可以添加小管家微信(cnlcxueyuan)咨詢。

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